タワーマンションイメージ
1990年代後半から続々と増えているタワーマンション。

タワーマンションを売却する方も、徐々に増えてきました。

タワーマンションを売却するなら売り時はいつなのでしょうか。

タワーマンションの売却を考えているなら、絶対に知っておきたい判断基準と注意点についてまとめました。

タワーマンションの売り時とは

タワーマンションの売り時は、大きく2つの売り時に分けられます。

  • マンション相場による売り時
  • あなた自身の事情、あなたのマンションで決まる売り時

マンションの相場による売り時

一つ目の売り時の判断基準となるマンションの相場。

これは個々の物件の状態などとは関係なく、全国の中古マンション価格の傾向を示すものになります。

ハウスくんハウスくん

今の相場としてはどんな感じなの?

家博士家博士

今、中古マンション価格は高騰している。だから、相場から考えると売り時と言えるよ

高騰している中古マンション価格

不動産価格指数(全国)

不動産価格指数(全国)2019年6月

「不動産価格指数」とは

不動産価格指数とは、純粋に不動産相場の価格変動を見ることができる指数。

国土交通省がヘドニック法という統計計算手法で、年間30万件の不動産売買成約価格から築年数や立地などの余計な要素を取り除き、純粋な価格変動をまとめたもの。

都市部のマンションは、この6年で45%も値上がりしています。

日銀の金融緩和が中古マンション価格を大きく引き上げていることが分かります。

中古マンション価格高騰の原因は、中古マンションを買う人が増えたからではない

中古マンション価格が上昇している理由は、中古マンションが人気で、購入する人が増えたからではありません。

東日本レインズのデータを見ると、首都圏の中古マンションについて、

  • 購入する人(成約件数)はほとんど増えていない
  • 売り出す人(新規登録件数)は、大幅に増えている

ということが分かります。

首都圏中古マンションの成約件数と新規登録件数

首都圏中古マンションの成約と新規登録件数変化

中古マンション価格は高騰していますが、売り出しても実際に売れるマンションは4戸に1戸程度。

タワーマンションを売るためには、マンション売却に強い不動産会社に依頼することが大切です。

中古マンション価格高騰の原因は、新築マンション価格高騰

中古マンション価格の高騰は、新築マンションの価格高騰が原因です。

東京23区の新築マンション価格は、この5年で37%以上も上昇しています。

東京23区の新築マンション価格

  • 2012年 平均80.1万円/m2
  • 2018年上期 平均110.0万円/m2(+37.3%UP!)

新築マンション価格が高騰している主な理由は、日銀の金融緩和の影響で住宅ローンが超低金利で借りやすいこと。

例) 35年ローンで月々の支払いが15万円の場合

  • 金利3.0%: 借り入れ総額 3,897万円 
  • 金利1.0%: 借り入れ総額 5,313万円(+36%UP!) 

低金利だと、月々の支払いが同額でも、より多くの金額を借りられるようになります。

多くの人が、高い価格でも新築マンションを購入することから、新築マンション価格の高騰が続いているのです。

ここで注意したいのが、このまま高騰した状態が続くとは考えにくいこと。

日銀の金融緩和が終わると、マンション価格が下落する

長らく続いている日銀の金融緩和ですが、そろそろ終わりが近いと予想されています。

理由は、日銀と同様に金融緩和策を実施してきた欧米諸国で、既に金融引き締めの方向に舵を切っているため。

お金を印刷した量(中央銀行総資産)のGDP比

各中央銀行総資産のGDP比

すでに日銀が金融緩和で印刷したお金の量は、GDP比でみると米国の4倍以上、EUの2倍以上と桁違いに。

日銀の金融緩和策も、さすがに限界を迎えています。

日銀が金融緩和の出口を迎えると、マンション価格は大きく下がり、2013年以前の水準に戻ると予想されています。

家博士家博士

日銀の金融緩和の行方を知りたいときは、日銀の発表と合わせて、新規発行される10年国債の利回りもチェックしておこう。

新規発行10年国債利回り

新規発行10年国債利回り(2017年12月)

そもそも、住宅ローンの変動金利は短期プライムレートによって動くものですが、その多くは「5年固定」や「10年固定」。

この場合は10年国債の利回りである長期金利に連動するのです。

日経平均株価も参考になる

タワーマンションが多く林立する東京都心部のマンション価格は、株価(日経平均)にも連動しています。

日経平均株価は、マンション価格より早くトレンドの変化が分かるため、日経平均も参考にしておくと良いでしょう。

不動産価格指数(東京・中古マンション)と日経平均株価

日経平均株価と東京の中古マンション価格

あなたの事情で決まる売り時

二つ目の売り時は、あなた自身の事情によるもの。

主に次のようなタイミングが「売り時」となります。

長期所有で税率が下がる5年超、10年超

マンションを売却して利益が出ると、所得税と住民税が課税されます。

このときの税率は、売却したマンションの所有年数によっても変わるのです。

家博士家博士

税率が変わるタイミングは5年。5年を超えて所有していれば『長期譲渡所得』となって、税率が下がるんだ

ハウスくんハウスくん

どれくらい変わるの?

家博士家博士

所有期間が5年以内の『短期譲渡所得』と比べて、およそ半分にまで軽減されるよ。具体的には所得税が15.315%、住民税が5%で合計20.315%になるんだ

また、所有期間が10年を超えると「10年超所有軽減税率の特例」の対象にもなります。

この特例が適用されると、譲渡所得6,000万円以下の部分について、税率は14.21%まで軽減(所得税が10.21%、住民税が4%)。

譲渡所得6,000万円を超える部分については、20.315%です。

なお、この特例は後に記載する「3,000万円の特別控除」と併用OKです。

【譲渡所得の税率】
所有期間短期譲渡所得
(1月1日で5年以下)
長期譲渡所得
(1月1日で5年超)
長期の軽減税率特例
(1月1日で10年超で特例を選択する場合)
税率
(所得税)
30.63%15.315%6千万円以下分:10.21%
6千万円超分:15.315%
税率
(住民税)
9.0%5.0%6千万円以下分:4.0%
6千万円超分:5.0%
税率
(合計)
39.63%20.315%6千万円以下分:14.21%
6千万円超分:20.315%

期間とは、売却した年の1月1日時点で、5年所有していたかどうか。

譲渡所得と納税について、さらに詳しくはこちらの記事をお読み下さい。

ローン控除がなくなる10年超

借入期間10年以上の住宅ローンがある場合に、毎年一定額(年末残高の1%)を所得税から控除できる住宅ローン控除。

控除期間は10年間なので、控除期間が終わるタイミングも売り時のひとつです。

マンション評論家の中には、10年毎に新築マンションを買い換える手法を推奨している人もいるくらいです。

3,000万円の特例は住まなくなってから3年以内

売却して利益が出ると課税されますが、自宅の売却では、譲渡所得から3,000万円が控除される特例があります。

そもそも、家を売却して3,000万円以上もの利益が出るのは極めて稀なケース。

この特例があるおかげで、ほとんどの人は家を売却しても税金は発生しないのです。

ただし、この特例が受けられるのは「転居してから3年後の12月31日までに譲渡した場合」。

住まなくなってからの期間がこの要件を満たしていなければ、3,000万円の控除は受けられません。

売却のタイミングには注意しておきましょう。

また、家を買い換える場合は、新しい家の住宅ローン控除と合わせて利用できないので、注意が必要がです。


家博士家博士

相場と自分自身の事情による売り時を見てきたけれど、タワーマンションには特有のリスクもあるんだ。こうしたリスクも考慮しておく必要があるよ

ハウスくんハウスくん

タワーマンション特有のリスク?どんなものがあるの?

タワーマンション特有のリスクとは

タワーマンションの売り時を考えるためには、タワーマンション特有のリスクも知っておきましょう。

そもそもタワーマンションとは

「タワーマンション」という言葉ですが、実は国が定めた明確な定義はありません。

一般的には、高さが60メートル以上で20階建て以上のマンションを「タワーマンション」と呼んでいます。

家博士家博士

タワーマンションの第1号は、東京港区に1971年に完成した『三田綱町パークマンション』とされているんだ。19階建てではあるけれど、高層マンションの先駆けともいえるマンションだよ

なお、タワーマンションに該当するマンションは全国におよそ1400棟あり、38万戸が供給されています。

タワーマンションには、次のようなリスクがあると言われています。

多種多様な所有者がいるため管理組合の意見統一が難しい

投資家イメージ
マンションの大規模修繕や修繕積立金の修正など、重大な決定には、区分所有者の3/4以上の賛成が必要です。

しかしタワーマンションには、多種多様な所有者がるため、この賛成が難しいという問題があります。

必要な大規模修繕や、修繕積立金の増額などができないと、徐々にマンションの資産価値が下がっていきます。

主なタワーマンションの所有者

  • 居住用に購入する人
  • 相続税対策に購入する人
  • 投資用に購入する人
  • 海外に在住する人
  • 再開発前の地権者
ハウスくんハウスくん

タワーマンションの購入が、相続税対策になるの?

家博士家博士

タワーマンションの高層階は価格が高額だけど、相続税の評価額は低いんだ。
だから、高層階で高額な部屋ほど相続税対策の効果が高くなる。
これを狙って購入する人も多いんだよ

相続税対策について
この相続税対策が問題視され始めたことを受けて、2017年度には税制が改正されました。
しかし、内容をよく見てみると、改正されたのは相続税ではなく固定資産税。
相続税は実質的に「変化なし」で、効果がないのが現実です。
海外在住者について
特に中国人投資家が投資目的で購入するパターンが多くなっています。
1人で数戸所有する投資家も珍しくなく、中国人投資家への対応に苦慮する管理組合も多いのです。
投資用の購入者について
中国人投資家に限らず、日本人であっても投資の意識が高い人が多いのも事実。
この様な購入者が多いと、仮に値崩れやトラブルがあれば、一気に売りに出されるリスクもあります。
ハウスくんハウスくん

とにかく、いろいろな人がタワーマンションを購入しているってことなんだね

家博士家博士

そう。日本人だけでなく海外の投資家も購入していたりするから、修繕積立金の見直しや管理体制について、意見の一致が難しいのもリスクの一つなんだ。こうした部分は、所有者から一定の同意を得なければならないからね

管理の質で物件が2分化する予想もある

2分化するイメージ
多種多様な所有者がいるため、特に管理面についてはマンションによって大きく差が出ることも予想されます。

特に注意しておきたいのが、大規模修繕に関する事。

タワーマンションはその高さや豪華な共用設備があるゆえに、修繕費用は通常のマンションと比べても高額になります。

また、タワーマンションの建設ラッシュは1997年以降と比較的新しく、エレベーターといった機械設備や配管工事の経験が乏しいのも事実。

どれだけ費用がかかるのかといった事例が少ないこともあり、費用の見通しを立てるのが難しい現状があります。

だからこそ費用増を見据えた長期修繕計画の定期的な見直しが不可欠なのですが、多くのタワーマンションで長期修繕計画は購入当時から見直しがされていません。

しかし一方で、一部のタワーマンションでは、積極的なリーダーが管理組合を上手に運営しているケースもあります。

今後は管理組合の質によって、タワーマンションの資産価値に大きな差がついていくと予想されています。

実は雨漏りリスクが高いタワーマンション

あまり知られていませんが、タワーマンションは外壁からの雨漏りリスクが高いと言われています。

タワーマンションの外壁は、軽量のコンクリートパネルを窓枠などと組み合わせることで作られていきます。

建材の間を埋めるのはコーキング剤ですが、コーキング剤は経年劣化が避けられません。

さらにタワーマンションでは風雨や日照の影響が大きく、コーキングの劣化が早く進みます。

コーキング剤が劣化するとそこから雨水が入り込みやすくなり、雨漏りの原因となるのです。

こうした雨漏りは、タワーマンションの高層階に多いとされています。

雨漏りが頻発すると、売却価格に影響する恐れもあります。

築15年以降の大規模修繕で大きな差が出る可能性も

大規模修繕では築後12〜15年周期で実施されるものですが、重要なのは2回目以降の大規模修繕。

なぜなら、2回目以降の大規模修繕は1回目以上に工事費がかかるからです。

家博士家博士

1回目の大規模修繕は外壁塗装くらいで済むけれど、2回目になると設備の更新も必要になってくる。
だから、2回目以降の大規模修繕は費用がかかるんだ

しかし、多くのタワーマンションで修繕積立金が不足しているという試算も。

修繕積立金には国が必要額の目安を公表していますが、タワーマンションの8割弱は未達であるとも言われています。

階数、建築延床面積修繕積立金平均値
(1m2あたり月額)
15階未満、5,000m2未満218円/m2・月
15階未満、5,000〜10,000m2202円/m2・月
15階未満、10,000m2以上178円/m2・月
20階以上206円/m2・月

これとは別に機械式駐車場は、1台あたり月額7,085円〜14,165円が必要になります。

しかし様々な所有者が混在するタワーマンションでは、意見の統一が難しく、修繕積立金の増額も難しいところ。

こうした現状は少しずつ明らかになってきており、今後はメディアなどで大きく取り上げられることも予想されます。

家博士家博士

マンションの立地や設備内容によって必要額は変わるから、修繕積立金が必要額に達していないからダメだというわけでもない。
ただ、こうした問題があることは覚えておこう

ハウスくんハウスくん

修繕費用が足りないとマンションの修繕がうまくいかないけれど、負担が増えるのを嫌がる人も多いから、難しいところだよね

家博士家博士

そうだね。どんなに設備や眺望が良いマンションでも、管理が行き届かなければ資産価値も下がってしまう。
マンションの資産価値は、管理組合のリーダーシップや運営次第によっても左右されると言えるね

(例)エルザタワーの大規模修繕
埼玉県川口市のエルザタワー(1998年完成・55階建・高さ185m・650戸)は2015年〜2017年にかけて第1回目の大規模修繕工事を実施。
工事費は1戸あたり200万円(総額12億円)で一般のマンションの倍。
7回までを足場、8階以上は特殊なゴンドラを使用。
近いうちに、給湯・壇冷房システムの改修で20億円がかかる予定という。

長周期パルスをはじめとする未知の地震に対するリスク

地震イメージ
もう一つ知っておきたいリスクが地震です。

これまでは「地震に強い」とされてきたタワーマンション。

しかし、2016年4月の熊本地震で観測された「長周期パルス」と呼ばれる特殊な揺れは、タワーマンションのような超高層マンションを一撃で破壊する可能性があるとも言われています。

現在の免震技術では対策が難しいと言われている“未知の地震”に対するリスクも、タワーマンション特有のリスクです。

(参考)NHK・長周期パルス 超高層ビルを破壊する脅威の揺れとは?

まずは今の価格を確認

マンション価格が高騰している今は、タワーマンション売り時のタイミングの一つ。

まずは今の価格を確認することから始めましょう。

今の価格を確認するときは、一括査定サイトを使うと便利です。

一括査定サイトの定番3社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    18万件(開始後2年合計)
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,777社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  4. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

  5. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておく程度で大丈夫。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼すると良いでしょう。

  6. 【公式サイト】HOME4U


マンション築20年以上、戸建て築15年以上ならリフォームプラン付きで売る方法も

首都圏・中部圏・近畿圏限定ですが、パナソニックが新しく始めたリフォームプラン付きの売却「Riarie(リアリエ)」なら、競合物件との価格競争を避けて、高く早く売れる可能性があります。

riarie

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