マンションイメージ
マンション売却の相場を知ることは、マンションを高く売るためにも必要なこと。

でも、相場ってどのように調べれば良いのでしょうか。

マンション売却の相場を調べる際に注意したいポイントと調べ方、相場を知ったうえで高く売るコツをまとめました。

マンション売却の相場では「売出し価格」と「成約価格」の2つを押さえる

チェックポイントイメージ
中古マンションの相場を調べる際に押さえておきたいのが「売出し価格」と「成約価格」。

この2つの価格、一体何が違うのでしょうか。

売出し価格と成約価格の違い

売出し価格とは、マンション売り主の希望価格。
売れ残っている価格でもあります。

一方で成約価格とは、売り主と買い主が合意して、売買契約が成立した価格

売出し価格と成約価格の差を、築年数別にまとめたものがこちらです。

築年数別のマンション売出し価格と成約価格
(2017年・首都圏)

マンション売出し価格と成約価格2017年首都圏

この売出し価格と成約価格の差の割合を、築年数別にまとめるとこちら。

売り出し価格
(1m2あたり)
成約価格
(1m2あたり)
減価率
築0〜5年 90.2万円 77.0万円 -14.7%
築6〜10年 72.7万円 65.5万円 -9.9%
築11〜15年 67.3万円 58.7万円 -12.9%
築16〜20年 55.7万円 49.7万円 -10.8%
築21〜25年 41.6万円 35.0万円 -16.0%
築26〜30年 36.4万円 29.5万円 -19.0%
築31年〜 42.6万円 31.2万円 -26.7%

原価率は、特に築年数が20年を超えると大きくなっていることが分かります。

ハウスくんハウスくん

新規登録物件の方が成約物件より高いということは、実際に売る時には価格交渉で下がるということ?

家博士家博士

それだけでなく、高値を狙って試しに売ってみる「売れたらラッキー」という売り主が多いというのもある。
特に築5年未満は、タワーマンションの地権者が高値で売り出しているケースが多いんだ。

売出し価格は売主の希望価格で、実はレインズに登録された7割以上が売れずに売却を中止しています。

相場を知るために大切なのは、売出し価格でなく、実際に売れた成約価格です。

ハウスくんハウスくん

売出し価格って結局は希望価格だから、知っておく必要もない感じがするけど…

家博士家博士

そんなことはないよ。売出し価格を知ることにも、ちゃんと意味があるんだ

「売出し価格」で競合を知る

売出し価格を知る意味、それは競合物件の事を知ることができるという点です。

例えば同じマンション内で他に売りに出されている部屋がある場合。

同じマンション内の別の部屋が安く売り出されていれば、自分の部屋を高く売るにも限界があります。

一戸建てと比べて、マンションでは比較がしやすいため競合物件の存在が売却価格に大きく影響します。

「成約価格」で本当に売れる価格を知る

一方の成約価格は、実際に契約が成立した時の価格。

売主と買主の双方が合意した価格なので、競合の有無に関係なく本当に売れる価格ということになります。

マンション売却の相場を「売出し価格」で調べる方法

オンライン査定イメージ
売出し価格を調べる際には、いくつかの方法があります。

売出し価格の相場動向を調べる

エリアごとの平均物件価格や、路線別の売出し価格の平均坪単価などを調査・公開している東京カンテイ。

あくまでも平均なので分かるのは相場動向のみですが、大まかな動向を掴みたい場合には適しているサイトです。

匿名の価格診断サイト

これらはいずれも、ネット上で簡単に相場をチェックできるサイト。

マンション名で検索して平均的な相場を調べたり、現在販売中の物件情報を調べたりすることができます。

注意点としては、元となる情報が「売出し価格」である点。

そのため、売れているかどうかまでは分かりません。

主要ポータルサイトで競合を調べる

競合物件について調べるのにも向いているのが、不動産のポータルサイトです。

これらの主要ポータルサイトを利用して、競合物件について調べておきましょう。

ハウスくんハウスくん

とりあえず、同じエリア内の大まかな売出し価格を調べておけばいいのかな?

家博士家博士

ただエリア内の売出し価格を調べるだけでは意味がないよ。ポイントを絞って調べることが大事なんだ

主要ポータルサイトの絞込検索を利用して、次のような項目が同じ物件の売出し価格をチェックしておきましょう。

  • 最寄り駅
  • 築年数
  • 面積
  • 間取り

具体的な売出し価格を考える際には、最寄り駅からの距離が同じくらいの物件の価格を参考にします。

駅からの距離が同じ範囲にある他の競合物件と比べ、極端に高くなければOKです。

逆に、競合物件がない(または非常に少ない)場合は、高く売り出すチャンスにもなります。

マンション売却の相場を「成約価格」で調べる方法

査定イメージ
本当に売れる価格を知るためには、成約価格を知る必要があります。

しかし、個人では成約価格を知ることができません。

成約価格はレインズでしか分からない

個人が成約価格を知ることができない理由は、成約価格がレインズでしか分からないため。

レインズが利用できるのは不動産会社だけなのです。

レインズとは
国土交通省の指定流通機関である、不動産流通機構が運営するデータベース。
過去の取引事例、現在の売り出し物件情報が登録されています。
不動産会社しか利用できません。
(参考)家を売るときに知っておきたい「レインズ」のこと
ハウスくんハウスくん

ネット上でマンションの価格診断をしてもらえたりするけれど、これは成約価格が元になっているわけではないの?

家博士家博士

実は価格診断も成約価格ではなく、全て売出し価格が元になっているんだ。
レインズの情報は、不動産会社が顧客相手に査定をする際にしか利用できない決まりなんだよ

ただし大まかな成約価格(概要)だけは、私たち一般の個人でも知ることができます。

個人で成約価格の概要を知る方法

レインズそのものは利用できませんが、概要を知りたい場合におすすめなのが次のようなサイトを利用する方法です。

個人情報保護のため詳細までは閲覧できませんが、概要だけなら知ることができます。

参考程度にはなってしまいますが、一度覗いてみると良いですよ。

成約価格を知るためには不動産会社へ無料査定を依頼

結局個人ではレインズを利用できないため、成約価格を知るためには、不動産会社へ無料査定を依頼するしかありません。

家博士家博士

不動産会社は、レインズに掲載されている成約情報を使って査定してくれるんだ。
さらに実績が豊富な不動産会社では、自社で過去に成約した情報を持っているから、より詳しい話が聞ける。

マンションの査定について詳しくはこちら

なるべくマンション売却実績が豊富な不動産会社を選び、3〜6社に無料査定を依頼し、話を聴き比べると良いでしょう。

不動産会社の心当たりが無い場合は、一括査定サイトを利用すると簡単に依頼できます。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定

マンションを相場より高く売る7つのコツ

高く売るイメージ
相場が分かれば、次は相場より少しでも高くマンションを売ることを考えましょう。

相場より高くるための7つのコツをまとめました。

コツ1.最も大切な不動産会社選び

売却成功の大きなカギを握ると言えるのが不動産会社選び。

不動産会社選びのポイントは次の2点になります。

  1. 同じエリアで同種の物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶ
  2. 3〜6社の不動産会社へ無料査定を依頼して話を聴き比べる
家博士家博士

同じ売却でも、マンションと戸建てでは顧客層も求められる条件も違うんだ。
だから、マンションならマンションの売却実績が豊富なところを選ぶのがポイントだよ

査定価格以外にも、査定の根拠や購入者の動向、売却実績などもよく確認しておきましょう。

コツ2.売却期間は最低6ヶ月、売り急がない

東日本レインズによると、首都圏における過去5年間のマンションの平均売却期間は4ヶ月。

あくまでも平均なので、場合によってはこれ以上の時間がかかることもあります。

ハウスくんハウスくん

売りに出して2ヶ月、3ヶ月と売れないと焦りそうだけど、平均でも4ヶ月程度はかかるんだね

家博士家博士

そう。だから、いかに売却に時間がかけられるかがポイントになるんだ。
なかなか売れないからと売り急いでしまうと、価格を安くすることになってしまう。最低でも6ヶ月程度は余裕を持っておこう

コツ3.瑕疵保険付きで売る

売買後に欠陥が見つかった場合の修繕費用をカバーできる瑕疵保険。

売主、買主の双方にメリットがある保険です。

そもそも瑕疵保険に加入するためには、あらかじめインスペクションを実施して瑕疵がないことを確認してもらわなければなりません。

つまり、瑕疵保険が付いた物件というのは「第三者機関から確認してもらい、OKだった物件」とも言えるのです。

ハウスくんハウスくん

瑕疵保険付きで売りたい場合はどうすればいいの?

家博士家博士

既存住宅売買瑕疵保険という制度を利用するか、大手不動産会社の瑕疵保険を利用するか、主に2つの方法があるんだ。
不動産会社を選ぶ際に瑕疵保険が利用できるかどうか、確認しておくと良いよ

コツ4.内覧対応で家の魅力を引き出す

購入希望者が実際に家を見ることができる内覧は、家の魅力をアピールする最大のチャンス!

内覧時には次のような点に注意しておきましょう。

  1. とにかく相手のスケジュールを優先する
  2. ハウスクリーニングを利用するなど掃除は徹底的に
  3. 物を減らす、消臭に注意する、照明で明るく演出するなどモデルルームをイメージする
  4. 空き家ならホームステージングも有効

家博士家博士

内覧では家の状態も大事だけれど、売主の対応も実は大事。内覧を申込むということは家に興味を持ってくれているということだから、可能な限り相手の都合に合わせるといった対応を心がけよう


コツ5.基本的にリフォームはしない

築年数が古い物件など、売却前にリフォームを検討することもあるかもしれません。

しかし、売却前のリフォームはおすすめできないのが実際のところ。

なぜなら、リフォームにかかった費用を回収できない可能性が高いからです。

実は国土交通省の調査でも、個人がリフォームをしてもその分の費用を売却価格に上乗せできないことが分かっています。

リフォームして売り出すのではなく、売出し価格を高めに設定し「リフォーム費用〇万円を売主負担」などとした方が高く売れやすくなるのでおすすめです。

家博士家博士

既にリフォームされていると、購入者層を狭めてしまうことにもなる。
幅広い層に検討してもらうためにも、リフォームについては買主にお任せしよう

またパナソニックが始めた新しいサービス「リアリエ」では、複数のリフォームプラン付きで売り出すことができます。

コツ6.柔軟に売り出す

家を売却する際は、出来るだけ条件を付けずに売る方が高く売却できます。

家の売却では売主であるあなた自身の都合もあるとは思いますが、なるべくなら買主の要求に応えたいもの。

売主の都合や要求を優先させるとなると、買主も「その分、価格を下げてほしい」と要求してきます。

また、競合物件が急に増えるようなことがあれば、一時的に売りやめるのもあり。

競合物件が減ってから再び売りに出せば、価格を無理に下げる必要もなくなります。

コツ7.不動産会社と信頼関係を築く

不動産会社の担当者は仕事としてあなたの売却をサポートしてくれますが、信頼できる相手だからこそモチベーションも上がるもの。

家を売却することになった経緯もいろいろあると思いますが、隠し事をせずに全て話しましょう。

また、不動産会社に任せっきりにしないことと、頼り過ぎないのも大事なポイント。

家の売却では現地調査から法務局や役所調査、査定など、実に多くの作業が発生します。

時には担当者から書類の提出をお願いされることもあるでしょう。

その際にはきちんと整理して渡すなど、不動産会社の労力を減らしてあげるような気づかい・心づかいができると良いですね。

書類を整理しておくことで売却に関する手続きもスムーズに進められるため、あなた自身のためにもなります。

また、不動産売却について自分でも勉強して、不動産会社に依存しないこと。

大まかな売却の流れなどを知っていれば、これからどういった情報が必要になるかも分かるようになるので、手続きもスムーズに進められます。

家博士家博士

不動産会社と信頼関係が築ければ、困りごとにも親身に対応してもらえる。
だから、不動産会社を選ぶときには『信頼できそうかどうか』が重要になるんだ

ハウスくんハウスくん

なるほど。査定価格だけで判断してはいけないというのも、この辺りに関わってくるんだね

まずは無料査定でマンション価格を確認してみては

成約価格を知るためにも、そしてマンションを売却するうえでも必要なのが、不動産会社への査定依頼。

まずは無料査定で今のマンションの価格を確認してみましょう。

一括査定サイトを利用すれば簡単に複数の不動産会社に査定依頼できます。

一括査定サイトの定番3社+1社

一括査定サイトは主要なものだけでも10社以上ありますが、定番はほぼ決まっています。

一括査定サイトの定番となっている3社はこちら。

この3社以外についてはこちらにまとめています。

  1. すまいValue

    すまいバリュー
    実績5.0
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    年間36万件
    不動産会社数:
    大手6社・全国840店舗
    運営会社:
    大手6社共同運営

    大手6社(三井不動産リアルティ・住友不動産販売・東急リバブル・野村不動産アーバンネット・三菱地所ハウスネット・小田急不動産)が共同で2016年10月に立ち上げた一括査定サイト。
    6社といっても全国840店舗あるため、ほぼ全ての地域をカバーしています。
    売却実績も豊富で、特に首都圏では家を売却した3人に2人がこの6社を利用しているほど。
    首都圏以外のほとんどの地方都市でも、三井・住友・東急の3社が売却実績のトップ3を独占しています。
    2019年現在、大手6社は他の一括査定サイトからほぼ撤退したため、これら大手に査定を依頼できる唯一の一括査定サイトとして、「すまいValue」が新定番となっています。

    管理人のコメント

    地方では大手より地域密着の中小不動産会社の方が強い場合もあるため、地方の郊外から外れたエリアではLIFULL HOME'S又はHOME4Uも確認してみたほうが良いでしょう。
    しかし都市部の方は「すまいバリュー」が現状では最強の一括査定サイトです。
    特に大手トップ3社(三井・住友・東急)の情報量、査定精度、販売力はやはり別格。優秀な営業マンも数多く抱えています。
    机上査定と訪問査定が選べる点もおすすめ。

  2. 【公式サイト】すまいValue

  3. HOME4U

    HOME4Uイメージw330
    実績5.0
    不動産会社4.0
    運営会社5.0
    査定実績:
    累計35万件(2001年開始)
    不動産会社数:
    1,300社
    運営会社:
    株式会社NTTデータ・スマートソーシング

    日本初の不動産一括査定サイト。2001年のサービス開始依頼、査定累計数35万件と実績も豊富。運営は東証1部上場の株式会社NTTデータのグループ会社。
    不動産会社は大小バランスよく登録されているため幅広く依頼ができます。

    管理人のコメント

    HOME4Uでは査定依頼の記入欄が多いため、自然と査定精度が高くなる仕組みになっています。
    ちなみに記入した内容はまた不動産会社と話をするときに修正できます。
    あまり真剣に悩まず、とりあえず現時点の希望を書いておくと良いでしょう。
    不動産会社はかなり絞られて紹介されるので、なるべく多くに査定を依頼した方がよいでしょう。

  4. 【公式サイト】HOME4U

  5. LIFULL HOME'S

    LIFULL HOMESイメージ
    実績4.5
    不動産会社4.5
    運営会社5.0
    査定実績:
    非公開(サイト利用者476万人)
    不動産会社数:
    1,798社
    運営会社:
    株式会社LIFULL

    運営は、HOME'SのテレビCMでおなじみの東証1部上場 株式会社LIFULL。2008年にマンション専用でサービスを開始。2011年から戸建ても含めて売却査定ができる仕様に。参加会社数が多く、特に地元密着系の中小不動産会社が多数登録しています。

    管理人のコメント

    不動産会社を選ぶ際に、各社の特徴(買取保障、瑕疵保証制度あり、半数以上がベテランなど)がアイコンで表示されるので、選びやすいシステムです。
    訪問査定ではなく机上査定を希望する場合は、不動産会社へのメッセージ欄で伝えると良いでしょう。
    選ぶ会社の数は3社〜6社がオススメです。

  6. 【公式サイト】LIFULL HOME'S

都市部では「おうちダイレクト」を並用で

都市部では、すまいvalueと並用して「おうちダイレクト」を利用してみましょう。

おうちダイレクト

おうちダイレクトは、ネット大手のyahoo(ヤフー)とソニー不動産が運営する一括査定サービス。

登録されている不動産会社は、大手フランチャイズ系を中心に法人及び団体が9つ、合計2000店舗以上とかなりの規模。

おうちダイレクトを並用するメリットは、つぎの3種類の不動産会社へ査定依頼できること。

  1. 地域の売買情報に特化した地元密着系不動産会社
  2. ネットワーク力が強いフランチャイズ系不動産会社
  3. 片手仲介に特化したソニー不動産

このうち1〜2社だけでも意見を聴くことで、すまいvalueの大手不動産会社があなたに合っているのか、迷いなく判断できるでしょう。

エリアによっては、大企業より販売実績のある不動産会社も登録されています。

また、おうちダイレクトではyahooがネット広告をサポートするため、ネット広告力が強いことも大きなメリットといえます。

ただしサービス提供エリアは、首都圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)、関西圏(大阪・兵庫・京都・奈良)、札幌、そしてマンションのみ愛知県と福岡市。

これ以外のエリアは、NTTデータのHOME4Uを試してみて下さい。

おうちダイレクトの無料査定依頼はこちら
おうちダイレクト一括査定